Logement Hong Kong

Vivre dans une cage : la crise du logement à Hong Kong

Hong Kong est connu pour sa diversité culturelle et ses magnifiques paysages. Avec plus de 150 ans de colonisation Britannique, la Perle d’Orient abrite aussi bien les traditions occidentales que chinoises. Cet ancien village de pêcheurs s’est rapidement développé pour devenir le plus grand hub financier du continent asiatique, tout en préservant les réserves naturelles se trouvant tout autour. Cependant, Hong Kong est aussi tristement célèbre pour ses maisons-cages qui sont des micro-logements mesurant parfois moins de 2 m2.

La plupart du temps, ces logements sont juste assez grands pour contenir un lit et quelques affaires personnelles. La salle de bain et la cuisine sont partagées avec les autres habitants de l’appartement subdivisé, créant des problèmes d’hygiène. En moyenne, le loyer de ces cages coûte entre 200 et 300 CHF, sans prendre en compte la facture d’électricité. En plus d’être couteux, les locataires n’ont souvent pas accès à la lumière du jour et les locaux sont mal ventilés. Le contraste entre ces maisons-cages et les gratte-ciels dans le quartier des affaires est flagrant dans la ville. Cet article va analyser la manière dont ces logements se sont popularisés à Hong Kong.

L’histoire et le développement de la ville

Au 19e siècle, le Royaume-Uni avait pour habitude de vendre à la Chine de l’opium produit dans l’Inde coloniale britannique. Ce commerce de drogue était lucratif et permettait aux Anglais d’améliorer leur balance commerciale qui fut sérieusement en déficit face à la Chine. Le gouvernement chinois étant conscient des ravages que causaient cette drogue, ils interdirent alors l’importation de la fleur du pavot sur son territoire. Ces restrictions chinoises associées à la cupidité britannique entraînèrent des tensions qui se sont achevées par la première guerre de l’opium.

À la suite de cette guerre gagnée par la Royal Navy, le Traité de Nankin (1842) fut signé et l’Empire chinois céda le village de Hong Kong ainsi que 5 autres villes portuaires. La colonie de Hong Kong servait de base militaire pour les Anglais ainsi que de port pour les échanges avec la Chine. La colonie fondée pour les intérêts commerciaux britanniques s’est rapidement développée grâce à une main d’œuvre bon marché et un afflux de capitaux étrangers. Après la Seconde Guerre mondiale, une rapide croissance industrielle frappa la colonie. Le travail à l’usine demandait toujours plus de main d’œuvre et l’immigration était la solution. De plus, la guerre du Vietnam (1955 – 1975) ainsi que le chaos durant la révolution culturelle en Chine (1966 – 1976) attira de nombreux réfugiés dans le village de pêcheurs.

Ces vagues d’immigration pour des raisons économiques ou de sécurité ont causé les premières crises du logement. Les maisons-cages répondaient parfaitement aux besoins d’une population prolétaire en hausse.

C’est pourquoi, les travailleurs immigrés de Chine continentale et du Vietnam étaient les premiers habitants de ces logements. Les entreprises employant ces ouvriers prenaient aussi l’initiative de les loger. Le patron achetait un appartement, réaménageait l’espace avec des lits superposés et entourait le tout avec un grillage pour créer les « cages ».

Pour comparer, aujourd’hui la plupart de ces locataires sont des retraités, mais on y trouve aussi des familles avec des enfants en bas âge ou des étudiants. Par exemple, en 2016, sur 200’000 personnes vivant dans les maisons-cages, 50’000 étaient des étudiants.

Raison Géographique

Si Hong Kong détient le record du nombre de gratte-ciel, ce n’est pas pour rien. Il manque des terres pour construire et si on décide de construire, on le fait en hauteur. 7,5 millions d’habitants doivent se partager 1’114 km2. À titre de comparaison, c’est comme si le Canton de Vaud hébergeait 21,6 millions d’habitants.

Cependant, la plupart du territoire hongkongais est de la végétation. En effet, uniquement 24 % du terrain est utilisé pour la ville, dont 7 % qui sont uniquement dédiés à l’habitation. Les 76 % de la superficie restante est soit impropice à la construction, soit protégée pour des raisons de sauvegarde des forêts. Les Hongkongais se contentent d’une superficie utilisable de 268 km2, dont 77 km2 uniquement consacrés aux habitations. Par conséquent, tous les moyens sont bons pour économiser de la place et les micro-logements en font parties.

Raison Politique et Economique

La Perle d’Orient est l’une des villes avec l’immobilier le plus inabordable au monde. Le Hongkongais moyen doit travailler durant 23 ans sans dépenser son salaire afin de pouvoir s’offrir un appartement moyen. Par conséquent, payer 250 CHF le mois pour vivre dans une cage ne surprend personne.

Le fonctionnement du marché immobilier est hors norme dans ce village de pêcheurs. Le gouvernement hongkongais possède toutes les terres du territoire. Il propose, lors d’une enchère, certains de ses terrains pour une location de 50, 75 ou 99 ans. Le promoteur immobilier le plus offrant remporte le contrat de location. Le businessman peut faire ce qu’il souhaite avec le terrain tant qu’il ne va pas à l’encontre du cadre imposé par le gouvernement.

Ce système de mise aux enchères a engendré un cartel. Les prix sont si élevés que seule une poignée de promoteurs ont les moyens d’acquérir un terrain. Ces entreprises s’arrangent pour éviter que les prix s’écroulent en régulant l’offre de logement. Des nouveaux projets aboutissent, mais font parfois face à une demande insuffisante, donc les promoteurs ne les mettent même pas en vente.

De plus, ces promoteurs immobiliers qui ont la chance de faire partie de cet oligopole ont souvent des relations ambiguës avec les membres du gouvernement. Des affaires de corruptions font surface chaque année et de lourdes peines sont infligées aux hommes d’affaires hongkongais.

Pour finir, le gouvernement a intérêt que les prix continuent de grimper. En effet, en 2022, 35 % du revenu du gouvernement venait directement du secteur immobilier. Une baisse de la valeur des terrains aura un impact direct sur le budget de Hong Kong. Le gouvernement ne pourra plus autant encaisser durant les enchères ou lors de la taxation des biens immobiliers.

La structure du marché immobilier ainsi que les régulations qui les entourent, empêchent les Hongkongais à bas revenu de se loger dignement. Le gouvernement maximise son revenu et alloue des subventions pour les Hongkongais les plus démunis. Les locataires des cages sont ceux qui n’ont pas la chance d’être éligible pour les subventions et qui n’ont pas les moyens de louer mieux.

Logement Hong Kong
Ufuk Uslu
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Sources :

https://ici.radio-canada.ca/ohdio/premiere/emissions/aujourd-hui-l-histoire/segments/entrevue/98489/guerre-opium-chine-grande-bretagne-france-evelyne-ferron

https://www.worldfinance.com/wealth-management/real-estate/bribery-plagues-hong-kongs-real-estate-market

https://www.cairn.info/revue-espaces-et-societes-2004-1-page-209.htm#:~:text=On%20voit%20donc%20comment%20le,%25%20des%20d%C3%A9penses%20des%20m%C3%A9nages).

https://www.scmp.com/yp/discover/news/hong-kong/article/3069268/50000-hong-kong-students-live-subdivided-flats-cubicle

https://www.cedd.gov.hk/filemanager/eng/content_954/Info_Sheet2.pdf

https://www.ejinsight.com/eji/article/id/3064080/20220309-How-many-years-will-take-a-Hongkonger-to-buy-a-home?#:~:text=In%20other%20words%2C%20it%20would,spending%20any%20of%20its%20income.

https://www.devb.gov.hk/en/home/my_blog/index_id_443.html

https://www.scmp.com/business/article/3144725/hong-kongs-housing-crisis-how-much-blame-homes-crunch-lies-citys-property?campaign=3144725&module=perpetual_scroll_0&pgtype=article

https://www.legco.gov.hk/research-publications/english/2022issf03-major-sources-of-government-revenue-20221110-e.pdf