Pénurie de logements en Suisse : pourquoi les réponses juridiques actuelles peinent-elles à résoudre la crise ?

Last updated:26 avril 2026

En Suisse, se loger devient de plus en plus difficile et cette pénurie devrait encore s’aggraver en 2026. Selon l’Office fédéral du logement (OFL), les principaux facteurs seraient l’augmentation du nombre de ménages, la croissance démographique, l’immigration et le développement économique. Le taux de logement vacant est tombé à 1% en 2025, soit la cinquième baisse annuelle consécutive. On parle de pénurie lorsque l’on est en dessous de 2% de logements vacants. Désormais, tous les cantons romands sont concernés, à l’exception du Jura. Afin d’illustrer ce qui précède, l’Office fédéral des statistiques a publié en 2025 une carte de la Suisse qui présente le taux de pénurie par cantons (cf. carte ci-dessous).

Les cantons affichant les taux les plus bas se situent principalement dans les centres économiques suisses, tel que Genève et Zurich, ainsi que dans les zones frontalières. Dans ces régions, les biens immobiliers sont rares, chers et rapidement pris d’assaut dès leur mise sur le marché. Face à cette rareté dans les grandes villes, les foyers se déplacent vers les zones rurales à distance raisonnable des grands pôles d’activité.

Les causes structurelles de la crise du logement

La pénurie de logement est une conséquence d’un déséquilibre structurel. La demande en Suisse ne fait qu’augmenter alors que l’offre peine à suivre.

Premièrement, la Suisse connaît une croissance importante. Cette évolution ne s’explique pas uniquement par l’immigration, mais aussi par les changements dans les modes de vie. Aujourd’hui, les ménages sont plus petits, les personnes vivant seules sont plus nombreuses et l’espérance de vie augmente. Cela signifie qu’il faut davantage de logements et plus de surface disponible par habitant. Ainsi, alors même que la population n’augmente que modérément, la demande de logements peut au contraire augmenter beaucoup plus fortement.

De plus, face à une augmentation constante de la demande, la construction de nouveaux logements peine à suivre le rythme. Plusieurs facteurs expliquent cette situation : les coûts de construction ont fortement augmenté, les investisseurs hésitent davantage à lancer de nouveaux projets à cause d’un manque de sécurité de planification et enfin les perspectives de rendement dans le domaine des logements locatifs sont moins attractives qu’auparavant. Même si le faible taux d’intérêt de la Banque nationale suisse contribue à stabiliser une partie du marché immobilier, il ne suffit pas à compenser l’augmentation des coûts liés à la construction.

Troisièmement, les oppositions et recours sont devenus un frein majeur aux projets immobiliers en Suisse. Ces obstacles juridiques sont la cause de nombreux retards et arrêts de projets. Selon une étude faite par l’Office fédéral du développement territorial (ARE) et de l’Office fédéral du logement (OFL), les spécialistes interrogés estiment que les procédures de planification et d’autorisation sont encore trop lentes et trop complexes. Selon eux, elles devraient être rendues plus rapides, plus efficaces et mieux protégées contre les oppositions ou recours abusifs. Actuellement, il reste encore trop facile de bloquer ou de retarder des projets de logements par le biais de moyens juridiques, même lorsque ceux-ci ne sont pas toujours justifiés.

Maintenant que les causes structurelles de la pénurie de logements ont été mises en évidence, il convient de se demander quelles réponses le droit suisse apporte pour tenter d’améliorer la situation.

Un fait économique devenu un enjeu juridique suisse

Le droit suisse protège le locataire, celui-ci étant considéré comme désavantagé par la relation déséquilibrée avec le bailleur. Dans le Code des obligations, un chapitre, plus précisément les art. 269 ss CO, est consacré à la protection contre les loyers abusifs. Selon les l’art. 270 ss CO, le locataire a la possibilité de contester le montant d’un loyer initial qu’il estime abusif devant l’autorité de conciliation. Il en va de même lorsque le locataire estime qu’une majoration de loyer est abusive. En cas de pénurie de logements, le canton de Vaud rend obligatoire l’usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail. De plus, aux art. 271 ss CO, le congé donné par le bailleur est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Aux art. 272 ss CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.

Compte tenu de ce qui précède, le droit suisse fournit plusieurs mécanismes de défense au locataire qui lui permettent de contester et atténuer le montant du loyer. Toutefois, la pénurie révèle les limites pratiques de cette protection car le droit s’inscrit dans un contexte actuel du marché. Le droit du bail protège donc surtout a posteriori, une fois qu’un loyer a été fixé, augmenté ou qu’un congé a été donné et non pas le marché locatif global. Il fixe un rapport contractuel.

Le droit du bail n’étant pas une solution contre la pénurie, la réponse doit être trouvée dans d’autres domaines du droit, notamment dans la politique de constructions de logements et de l’aménagement du territoire. La révision de la LAT, entrée en vigueur le 1er mai 2014, avait pour objectif principal de limiter le mitage du territoire et de préserver les surfaces agricoles et naturelles. Cette loi pousse donc les cantons et les communes à construire davantage à l’intérieur des zones déjà bâties, plutôt que d’ouvrir de nouvelles zones à bâtir. Cependant, même si cette logique est plus durable à long terme, elle ne permet pas toujours de répondre rapidement à la pénurie actuelle. Densifier des quartiers existants est souvent plus complexe, plus lent et plus conflictuel que construire sur des terrains libres. Ainsi, la LAT peut indirectement freiner la création rapide de nouveaux logements, même si son objectif reste de mieux organiser le territoire suisse.

Cependant, la LAT montre aussi les limites du droit suisse face à la pénurie de logements. Elle ne suffit pas à elle seule à résoudre le manque de logements disponibles. C’est dans ce contexte que le Conseil fédéral a mis en place un plan d’action, afin de proposer des mesures plus concrètes et plus rapides pour répondre à la crise actuelle.

Le plan d’action du Conseil fédéral daté de 2024

Compte tenu de ce qui précède, le Conseil fédéral a présenté en 2024 un plan d’action destiné à améliorer la situation. L’objectif principal est d’augmenter l’offre de logements, tout en créant davantage de logements de qualité, à loyer modéré et adaptés aux besoins de la population. Ce plan repose sur trois axes principaux : faciliter la densification vers l’intérieur, accélérer les procédures de planification et de permis de construire, et garantir une offre suffisante de logements abordables. L’idée n’est donc pas seulement de construire plus, mais de construire plus rapidement, de manière mieux organisée et sans étendre excessivement les zones bâties.

Cependant, le rapport annuel publié en 2025 montre que la mise en œuvre reste encore limitée. La situation sur le marché du logement demeure tendue et 84 % des partenaires interrogés estiment que la demande a dépassé l’offre en 2024. Même si le plan d’action va dans la bonne direction, ses effets ne sont pas encore réellement visibles. Sur les 35 mesures prévues, une seule a déjà été réalisée et 18 sont en cours. Plusieurs acteurs critiquent aussi le manque d’objectifs précis, de calendrier clair, de moyens financiers et de coordination entre les autorités. Cela montre que le droit suisse tente d’apporter des réponses à la crise, mais que ces réponses restent lentes face à l’urgence de la pénurie.

En définitive, la pénurie de logements montre les limites d’un droit qui protège davantage qu’il ne produit. Le droit du bail permet de corriger certains abus individuels, mais il ne résout pas le manque global de logements. De son côté, la LAT poursuit des objectifs essentiels de durabilité et de protection du territoire, mais elle rend parfois la construction plus lente et plus complexe. Le plan d’action du Conseil fédéral tente donc de combler cet écart entre protection juridique, planification territoriale et urgence sociale. Toutefois, tant que les mesures resteront lentes, peu contraignantes et insuffisamment coordonnées, le droit suisse risque de continuer à accompagner la crise plutôt qu’à véritablement la résoudre.

Noémie Caballero